疫情下东莞房产市场变化，房企应对策略与楼市发展态势

发布时间：2026-02-15 01:49:44 丨 文章作者：小编 丨 浏览次数：158

疫情历经的这三年，好多人的认知里，对房子的看法已然全然改变。往昔之时，心里盘算的是怎样凭借购置房产来获取财富，如今更多的人着手慎重思考，所购房屋究竟能否住得舒适，购买是否具备相当价值。这样一种心态的转变情形，正于悄然之间改写着东莞楼市的运行规则。

促销大年从三月就开始

以往那种要等到年中之际或者年底之时才会显露出来的楼盘促销情况，在今年三月份的时候就在东莞各处纷纷出现了。有特价房，有送装修的优惠，还有免物业费的举措，开发商们把那些本藏在心底、留作最后的招数都提前给拿出来了。寮步有个项目直接打出了八五折的优惠力度，吸引了相当数量的看房客。这样一种抢跑于前的态势，表明开发商对于市场的预期已然调低，不再死死坚守价格的底线位置，只要能实现销售量的增长就赶忙行动起来了。

对房地产企业来讲，这并非单纯是房屋售卖节奏的改变，更是生存策略方面的调整，过去隐匿房源等待房价上涨的那种逻辑如今已然失效，当下是谁能够率先实现资金回笼谁便占据主动地位，有楼盘的销售经理私下表示，现在并不寄希望于赚取高额利润，能够将员工的工资发放出来便已然算是不错，这种务实的态度，恰恰是市场回归理性的一种信号。

政策组合拳给市场托底

4月29日新政起，直至莞之七条，东莞于今年所推出之调控政策，确具诚意。限售之年限得以缩短，增值税免征之年限亦有调整之举，此种种均在于调低交易成本，以使房产真正自如流通焉。政策推出之后，二手房带看之数量显著增多，南城部分中介店铺于周末之际，甚而来不及应对，此状与去年门庭冷落之情景，形成极为鲜明之对照矣。

政策的意图清晰明了，并非旨在促使房价急剧飙升，而是为了避免市场出现硬着陆的情况，住房和城乡建设部门的相关人员私下也曾提及，当下工作的关键要点在于稳定预期，使得有购房意愿的人敢于采取行动，让有卖房想法的人能够顺利达成交易，这样一种具有托底性质的调控举措，给开发商以及购房者都吃下了一颗定心丸，起码不用担忧市场会突然出现崩盘的状况。

二手房率先破局有玄机

新政实施以后，东莞的二手房市场发生反应回应得是最为迅速的。松山湖那儿有一套三房，挂牌仅仅三天就完成了成交，其价格相较于高峰期下降了百分之十五，之所以买家会选择购买，是因为看中这个小区的环境以及学位。像这样的案例数量变得越来越多了，这表明置换需求正处于释放的状态。有许多业主进行卖旧换新这一操作，先是把老房子给售卖出去，然后再去挑选更为优质的新房，只有资金能够流转起来，市场才会流动起来有活力。

一个对新房而言称得上好信号的情况是二手房回暖，曾经新房借助渠道大力分销，然而效果却越发不理想，目前二手房已经呈复苏态势，改善群体获取卖房款后，自然而然地会斟酌新房，只是这个进程需要一段时日，大岭山有一个待售的改善房楼盘销售人员表示，近期前来看房的众多购房者皆是二手房刚刚完成交易的，但是首付款凑齐还得等待银行发放贷款，成交量上升恐怕还需要再等一段时间。

品质楼盘开始脱颖而出

上半年成交数据，印证了一个趋势，交通便利、品质过硬的楼盘更抗跌，地铁 1 号线沿线，几个项目去化率明显高于周边 ，购房者如今很务实，不再听概念炒作，就看实实在在的配套，万江一个江景盘，因开发商坚持用料扎实比周边贵两成，票价照样卖得动。

加剧景象正在分化。核心区域与郊区之间，品质楼盘跟刚需楼盘，差距程度越拉越大。车德锐于中原地产进行分析，未来东莞楼市不会再全然普遍上涨，具备好地段以及好产品才存在价值。虎门有一个老旧小区业主降价二十万却售卖不掉，然而对岸的新楼盘加推之时还要进行摇号。如此这般冰火两重天的局面，迫使着开发商必定要在产品方面下足功夫。

城市更新催生改善需求

伴随城市更新的推进，东莞正构建起新的改善居住圈子。在鸿福路商圈，旧改项目尚未投入市场，已有大量的人密切关注着。这些项目通常配套完备、设计新颖，刚好精准击中改善群体的痛点所在。有拆迁户直接提出称，拿着补偿款再增添点钱，就要去换一套像样的房子。

有这样一种改善需求并非是个别情况，东城存在一位旧改回迁户，其原本居住在 80 平的楼梯楼里，如今换成了 120 平的电梯房，多出部分的钱是因为看中了小区环境。城市更新不但改变了城市的面貌，而且也在重新塑造居住观念。当越来越多的人感受到好房子的益处时，整个市场对于品质的要求就会被提升。

新周期里机会留给明白人

楼市周期有起有落这原本是平常之事，然而在东莞这样产业强大、人口众多的城市里，购房需求一直是存在着的。关键之处在于能不能看清楚到底什么样的房子才是真正值得去购买的。那些仍旧想着进行短期炒房的人变得越来越难受了，而认真挑选房子用于自住的人，反倒能够静下心来挑选到合适的房子。

在当下，机会实际上是颇为明显的，核心地段的优质房屋价格回调之后性价比已然得以显现。厚街有一个处于产业园区旁边的楼盘，因客群稳定，其价格始终保持坚挺状态。这给那些欲购房的人所带来的启示是，跟随产业以及人口的走向，大概率是不会出现差错的。无论市场怎样发生改变，切实存在的居住需求一直都在那个地方。

东莞的楼市，正历经着一场富有深度的观念革新，朝着从投机转变为居住，从粗放转变为精致的方向发展。对于那些切实想要在这座城市组建家园的人而言，当下或许恰恰是需要审慎地进行挑选，从容地迈出购置房产这一步的时候。你觉得在当下这样的楼市环境状况之下，购买房产究竟更应当着重关注地段所蕴含的潜力呢，还是居住所具备的品质呢？欢迎在评论区域分享你个人的观点，通过点赞促使更多的人参与到讨论当中来了。